부동산 계약을 앞두면 복비라고도 부르는 중개보수를 얼마나 내야 하는지 헷갈리기 마련입니다. 거래금액에 요율만 곱하면 끝날 것 같지만 실제로는 물건 종류와 거래 유형, 구간별 한도액, 부가세까지 함께 살펴야 합니다. 그래서 이번 글에서는 공인중개사 계산기 사용법을 순서대로 짚어 보고 매매와 전세, 월세의 숫자가 어떻게 달라지는지 한 번에 비교해 드리겠습니다. 계산기에 표시되는 금액은 반드시 내야 하는 정액이 아니라 법에서 정한 범위 안의 최대치라는 점도 함께 기억해 두시면 좋습니다.
구분
상한요율
별도 한도액
주택 매매 5천만원 미만
0.6%
25만원
주택 매매 5천만원 이상 2억원 미만
0.5%
80만원
주택 매매 2억원 이상 9억원 미만
0.4%
없음
주택 임대차 5천만원 미만
0.5%
20만원
주택 임대차 5천만원 이상 1억원 미만
0.4%
30만원
주택 임대차 1억원 이상 6억원 미만
0.3%
없음
표에 적힌 요율은 법령과 조례로 정한 상한입니다. 실제 지급액은 중개사무소와 협의한 요율에 따라 달라지고, 별도 한도액이 있는 구간에서는 계산 결과가 한도액을 넘어도 한도액까지만 냅니다. 부가세를 따로 받는 사무소라면 최종 결제금액이 조금 더 커질 수 있습니다.
포털 검색창이나 부동산 앱에서 중개보수 계산기를 열면 입력 항목은 생각보다 단순합니다. 아래 순서대로 채우면 1분 안에 결과를 볼 수 있습니다.
물건 종류에서 주택, 오피스텔, 상가, 토지 중 하나를 고릅니다
매매인지 전세인지 월세인지 거래 유형을 선택합니다
거래금액을 입력합니다. 월세는 보증금과 월세를 따로 넣습니다
중개사와 협의한 요율이 있다면 직접 입력합니다
결과와 부가세 포함 여부를 확인합니다
가장 많이 틀리는 칸이 협의 요율입니다. 아무것도 넣지 않으면 상한 요율로 계산된 최대 금액이 나오기 때문에, 실제로 협의한 요율이 있다면 반드시 직접 입력해야 정확한 금액을 볼 수 있습니다. 또 계산 결과가 곧 청구서는 아니라는 점도 기억해 두세요. 상한 안에서 얼마든지 낮출 수 있고, 매도인과 매수인이 같은 금액을 나눠 내는 구조도 아닙니다.
주택 매매 계산에서 한도액이 결과를 바꾸는 순간
5억원 아파트 매매
5억원은 상한 요율 0.4% 구간이라 5억원에 0.4%를 곱하면 최대 200만원이 나옵니다. 이 구간에는 별도 한도액이 없어서 계산 결과가 그대로 상한이 됩니다. 중개사와 0.3%로 협의했다면 실제로는 150만원만 내면 됩니다. 같은 집이라도 협의에 따라 50만원 차이가 나는 셈입니다.
1억8천만원 주택 매매
1억8천만원은 상한 요율 0.5% 구간이지만 이 구간에는 80만원이라는 한도액이 걸려 있습니다. 1억8천만원에 0.5%를 곱하면 90만원이지만 실제로 낼 수 있는 최대 금액은 80만원입니다. 계산기가 90만원을 보여줬더라도 그대로 지급할 필요는 없다는 뜻입니다.
전세와 월세는 환산보증금 계산이 먼저입니다
전세는 보증금 전체가 거래금액이 되기 때문에 어렵지 않습니다. 전세 3억원이면 상한 요율 0.3%를 적용해 최대 90만원입니다. 문제는 월세입니다. 월세는 계약기간 동안 낼 월세를 모두 더하는 방식이 아니라 환산보증금으로 거래금액을 만든 뒤 요율을 적용합니다. 공인중개사 계산기 사용법에 익숙해지면 이 환산 과정이 훨씬 편해집니다.
월세 환산은 100배와 70배
먼저 보증금에 월세의 100배를 더합니다. 그 결과가 5천만원 이상이면 그대로 요율을 적용하고, 5천만원 미만이면 월세의 70배로 다시 계산합니다. 정확히 5천만원이 나오는 경우에는 70배로 다시 계산하지 않고 100배 기준을 그대로 씁니다.
보증금 1천만원에 월세 50만원이면 1천만원에 50만원의 100배를 더해 6천만원이 되고, 여기에 0.4%를 적용해 최대 24만원입니다. 보증금 500만원에 월세 30만원은 100배 기준으로 3천500만원이라 5천만원에 미치지 못하므로 70배로 다시 계산해 2천600만원이 되고, 0.5%를 적용하면 최대 13만원입니다.
오피스텔과 상가는 요율 자체가 다릅니다
오피스텔은 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 주택과 비슷한 요율이 적용됩니다. 매매와 교환은 최대 0.5%, 임대차는 최대 0.4%입니다. 이 조건을 하나라도 채우지 못하거나 상가와 토지처럼 주택이 아닌 물건이면 상한 요율이 0.9%까지 올라갑니다. 여기서 말하는 0.9%도 반드시 내야 하는 고정 금액이 아니라 협의할 수 있는 상한입니다.
부가세와 현금영수증까지 챙겨야 끝납니다
계산기에 나온 금액은 부가세를 포함하지 않은 경우가 많습니다. 일반과세 사업자라면 중개보수 100만원에 부가세 10만원이 더해져 110만원이 됩니다. 중개보수는 중개사와 약정한 시기에 지급하고, 별도 약정이 없다면 잔금을 치르는 날 지급하는 것이 보통입니다. 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행업종이라 부가세를 포함해 10만원 이상을 현금이나 계좌이체로 냈다면 요청하지 않아도 발급받을 수 있습니다.
시험 준비생이라면 계산기 자체도 미리 익히세요
부동산학개론 계산 문제를 준비하는 수험생에게도 계산기는 중요한 도구입니다. 시험장에서 처음 만지는 계산기는 숫자를 잘못 누르게 만들고 시간을 잡아먹습니다. 모의고사를 볼 때부터 시험장에 들고 갈 계산기 하나만 계속 써서 버튼 위치가 손에 익게 만드는 편이 좋습니다.
계약 전날 계산기로 확인하고 달라진 점
예전에 전세 계약을 마치기 전날 중개사무소에서 안내한 금액을 그대로 받아들일 뻔한 적이 있습니다. 집에 돌아와 계산기를 두드려 보니 한도액이 걸리는 구간이라 안내받은 금액보다 20만원가량 낮은 금액이 상한이었습니다. 다음 날 근거를 말씀드리고 다시 확인해 조정한 뒤 계약을 마쳤습니다. 2026년 10월 21일 수요일 기준으로 다시 살펴보면, 지금 준비 중인 매매 건도 잔금일 전에 상한과 협의 요율을 미리 비교해 두고 서류에 적힌 금액과 실제로 합의한 금액이 같은지 확인할 계획입니다.
마무리하며
정리하면 주택 매매와 임대차는 구간별 상한 요율과 한도액을 먼저 확인하고, 월세는 환산보증금을 만든 뒤 요율을 적용하며, 오피스텔과 상가는 요건과 요율이 따로 움직입니다. 여기에 부가세와 현금영수증까지 챙기면 중개보수 정산이 깔끔하게 끝납니다. 앞으로도 요율 기준이 바뀔 때마다 계산기 결과와 계약서 금액을 나란히 놓고 비교하는 습관을 들이면 계약 당일 당황할 일이 줄어들 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 계산기에 나온 금액을 꼭 다 내야 하나요?
A. 아닙니다. 그 금액은 법에서 정한 최대치일 뿐이고, 그 안에서 협의해 낮출 수 있습니다.
Q. 매도인과 매수인이 중개보수를 반씩 나누나요?
A. 아닙니다. 각자 자신이 의뢰한 중개사무소에 각자의 중개보수를 지급합니다.
Q. 월세 수수료는 계약기간이 길수록 비싸지나요?
A. 아닙니다. 계약 개월 수를 곱하지 않고 환산보증금에 요율을 적용합니다.
