요물계약 종류 4가지와 실제 부동산 계약에서 주의할 점

부동산 계약을 준비하다 보면 계약금을 언제 입금해야 계약이 성립하는지 궁금해지는 순간이 있습니다. 말로만 합의하면 끝나는 계약도 있지만, 실제로 돈이나 물건이 오가야만 비로소 성립하는 계약도 있습니다. 전자를 낙성계약, 후자를 요물계약이라고 합니다. 특히 부동산 거래에서 자주 만나는 계약금계약과 보증금계약이 바로 요물계약에 해당합니다. 오늘은 요물계약의 대표적인 사례를 하나씩 살펴보면서 계약이 성립하는 시점을 쉽게 이해해 보겠습니다.

요물계약 종류	성립 조건	쉽게 기억하는 법
현상광고	지정된 행위를 완료해야 함	강아지를 찾아와야 사례금을 받음
대물변제	물건을 실제로 건네줘야 함	중고차를 넘겨야 빚이 정리됨
계약금계약	계약금을 실제로 입금해야 함	부동산 계약금을 보내야 계약이 묶임
보증금계약	보증금을 실제로 전달해야 함	임대차 보증금을 송금해야 성립함

1 요물계약이 무엇인지 알아보기
- 1.1 낙성계약과 요물계약의 차이
- 1.2 요물계약이 필요한 이유
2 민법에서 정한 요물계약 종류 4가지
3 요물계약을 기억해야 하는 실제 이유
4 요물계약 종류를 정리하며 바라보는 앞으로의 계획
5 자주 묻는 질문

요물계약이 무엇인지 알아보기

계약은 두 사람의 의사표시가 서로 맞으면 기본적으로 성립합니다. ‘팔겠습니다’라는 청약과 ‘사겠습니다’라는 승낙이 합쳐지면 계약이 체결됩니다. 이렇게 합의만으로 성립하는 계약을 낙성계약이라고 합니다. 그런데 일부 계약은 합의만으로는 부족합니다. 실제로 물건을 건네주거나 약속된 행위를 마쳐야 계약이 성립하는데, 이렇게 인도나 급부가 있어야 하는 계약이 요물계약입니다.

낙성계약과 요물계약의 차이

쉽게 말하면 낙성계약은 말이 맞으면 끝이지만, 요물계약은 말이 맞은 다음에 실제 행동이 따라와야 끝이 납니다. 친구에게 책을 빌려주기로 약속한 경우를 생각해 봅시다. 현대 민법에서는 사용대차도 낙성계약으로 보고 있습니다. 과거에는 물건을 실제로 건네줘야 성립하는 요물계약으로 보았지만, 민법 개정으로 많은 계약이 낙성계약으로 바뀌었습니다. 부동산 실무의 계약금계약과 보증금계약은 여전히 요물계약 성질을 유지합니다.

요물계약이 필요한 이유

요물계약은 말로만 약속하고 나중에 번복하는 일을 막아줍니다. 계약금을 실제로 주고받으면 매수인의 계약 의사를 확실하게 확인할 수 있고, 돈이 움직인 시점이 명확해 계약 성립 시기도 분명해집니다. 계약금을 주고받는 절차가 없다면 분쟁이 생길 가능성이 커집니다. 그래서 큰 금액이 오가는 부동산 거래에서 요물계약 개념이 유용하게 쓰입니다.

민법에서 정한 요물계약 종류 4가지

요물계약 종류를 정리하면 현상광고, 대물변제, 계약금계약, 보증금계약 네 가지입니다. 각각을 자세히 살펴보겠습니다.

현상광고

현상광고는 잃어버린 강아지를 찾아주면 사례금을 주겠다고 광고하는 경우입니다. 지나가던 사람이 광고를 보고 ‘제가 찾아주겠습니다’라고 대답했다고 해서 계약이 성립하지는 않습니다. 실제로 강아지를 찾아서 데려와야 사례금을 청구할 수 있습니다. 지정된 행위를 완료해야 성립하는 전형적인 요물계약입니다.

대물변제

대물변제는 빌린 돈을 현금 대신 다른 물건으로 갚기로 하는 계약입니다. 친구에게 빌린 500만 원을 중고차로 갚기로 합의했다면, 실제로 중고차를 건네주고 명의를 이전해야 빚이 정리됩니다. 말로만 합의한 상태에서는 계약이 성립하지 않아 원래 빚이 그대로 남아 있습니다. 이런 이유로 대물변제도 요물계약으로 분류됩니다.

계약금계약

부동산 거래에서 가장 자주 보는 요물계약이 계약금계약입니다. 매도인과 매수인이 계약금을 얼마로 할지 합의했다고 해서 바로 성립하지 않습니다. 매수인이 실제로 계약금을 입금해야 계약금계약이 성립합니다. 계약금을 주고받지 않은 상태에서는 계약금을 포기할 문제가 발생하지 않습니다. 중개사무소에서도 계약서 작성 후 계약금 입금을 확인하는 절차를 거칩니다.

보증금계약

임대차 계약에서 보증금을 내기로 약속했다면, 실제로 보증금을 임대인에게 전달해야 보증금계약이 성립합니다. 보증금을 송금하지 않은 상태에서는 임대차 계약이 완전히 묶였다고 보기 어렵습니다. 부동산 중개 현장에서도 보증금 입금 내역을 확인한 뒤 계약을 확정합니다. 전세나 월세는 보증금 규모가 크기 때문에, 계약 성립 여부를 판단하는 기준이 됩니다.

요물계약을 기억해야 하는 실제 이유

계약금 입금 전에는 계약이 완성되지 않습니다

얼마 전 지인이 아파트를 매수하면서 겪은 일입니다. 매도인과 계약 조건은 모두 정했지만 잔금 일정을 조율하는 동안 마음이 바뀌었습니다. 이때 지인은 계약금을 입금하지 않은 상태였고, 중개사무소에서는 계약금계약이 성립하지 않았으므로 위약금 부담 없이 계약을 취소할 수 있다고 안내했습니다. 반대로 계약금을 입금한 뒤 계약을 포기하면 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 계약금이 실제로 오갔는지가 계약 성립과 해제에 큰 영향을 줍니다.

보증금 송금 전에는 임대차 계약이 묶이지 않습니다

전세나 월세 계약을 할 때도 보증금을 보내기 전까지는 보증금계약이 성립하지 않습니다. 보증금을 송금하기로 약속만 하고 미루던 임차인이 다른 물건을 고르는 경우도 있습니다. 이때 보증금계약이 성립하지 않은 상태라면 계약을 강제하기 어렵습니다. 그래서 보증금을 입금하는 시점을 계약 성립의 기준으로 삼는 것이 안전합니다. 계약서를 먼저 썼더라도 보증금 입금 전에는 상황이 바뀔 수 있습니다.

현상광고와 대물변제도 일상에서 만날 수 있습니다

일상에서도 현상광고는 자주 등장합니다. 지갑을 잃어버린 사람이 ‘찾아주시면 사례하겠습니다’라고 게시글을 올리는 경우가 대표적입니다. 물건을 찾아주기 전에는 사례금을 받을 권리가 생기지 않습니다. 대물변제도 마찬가지입니다. 현금이 없어서 물건으로 갚기로 했다면 물건을 실제로 넘기기 전에는 채무가 소멸하지 않습니다. 이런 사례를 떠올리면 요물계약이 훨씬 쉽게 기억됩니다.

요물계약 종류를 정리하며 바라보는 앞으로의 계획

지금까지 요물계약의 뜻과 네 가지 종류를 살펴보았습니다. 낙성계약은 합의만으로 성립하지만, 요물계약은 합의와 함께 실제 급부가 있어야 성립합니다. 현상광고, 대물변제, 계약금계약, 보증금계약이 대표적인 요물계약 예시입니다. 부동산 거래를 앞두고 있다면 계약금과 보증금을 언제 입금했는지가 계약 성립의 기준이 된다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 앞으로 계약을 준비할 때는 말로 된 약속보다 돈이 움직인 날짜를 먼저 확인하는 습관을 들이는 것이 좋겠습니다.

계약을 준비할 때는 다음 세 가지를 확인하면 도움이 됩니다.